Ventes de logements à Toulouse : un recul significatif sur le marché du neuf

Au 1e semestre 2022, l’immobilier toulousain a affiché une stabilisation des ventes et une redynamisation de l’offre commerciale. Le marché a toutefois connu une perte de vitesse notable au 3e trimestre. D’une part, l’offre a sensiblement ralenti, même si elle reste croissante. D’autre part, les ventes ont reculé. Les ménages se retrouvent donc confrontés à la hausse des prix et à la restriction de l’accès au crédit.

Les chiffres de ventes les plus bas depuis 10 ans

Les ventes de logements neufs ont actuellement tendance à baisser de manière considérable dans l’agglomération toulousaine. Au 3e trimestre 2022, l’aire urbaine a en effet recensé 811 transactions. Il s’agit du niveau le plus depuis 2012, selon l’observatoire de l’immobilier neuf toulousain (ObserveR). Ces chiffres se traduisent par un recul de 42 % comparé à la même période de l’année précédente.

La contreperformance constatée s’explique en partie par une crise de l’offre qui n’a cessé de se développer depuis 2020. Sur l’ensemble de la ville, l’offre commerciale a aussi enregistré une tendance à la baisse au 3e trimestre. Moins de 430 logements ont effectivement été mis en vente, soit un repli de 7 % par rapport à 2021. Le recul est encore plus important en considérant les 9 premiers mois de l’année.

En tout, 1 606 logements ont été mis en vente durant les 3 premiers trimestres de 2022. Le recul atteint alors 14 % par rapport aux 9 premiers mois de l’année précédente et 3,5 % comparé à 2020. À notre avis Spirit Immobilier et les autres acteurs de l’immobilier neuf doivent trouver une solution. Les professionnels du secteur jouent d’ailleurs un rôle non négligeable dans la dynamique du marché.

Les acheteurs potentiels en difficulté

Eu égard à la situation actuelle, de nombreux acheteurs potentiels ont renoncé à leur projet immobilier à Toulouse. Le taux de désistement a ainsi atteint 27 % durant le 3e trimestre 2022. Il s’agit d’une hausse de 7 % comparé aux six premiers mois de 2022 et de 13 % par rapport à 2021. Les banques ont par ailleurs durci les conditions d’accès aux crédits, notamment en raison de la hausse des taux d’intérêt. D’autre part, elles exigent parfois un apport minimum de 10 à 20 % du montant du prêt.

Dans ce contexte, certains ménages ont tout simplement abandonné leur projet d’achat immobilier. Les ventes ont donc reculé de 16 % par rapport aux 9 premiers mois de 2021. Ce volume se rapproche des transactions enregistrées sur la même période en 2020, selon l’ObserveR. En effet, le marché toulousain a comptabilisé 3 630 ventes de logements sur les trois premiers trimestres de l’année en question.

Enfin, les taux d’usure ont encore augmenté au mois de septembre 2022. Ils sont désormais fixés à 3,05 % pour un prêt sur 20 ans ou plus. À titre d’information, ces indices se basent sur le taux d’intérêt maximum défini chaque trimestre par la BdF (Banque de France). Ils permettent de réguler les taux des banques selon leurs coûts de financement. Concrètement, la hausse des taux d’usure complique l’accès des ménages au crédit et à l’immobilier neuf, même si l’offre progresse.